長期入居が一番の空室対策

人口が増えない中、空室は増える一方…。入居付けはしていきたいが、下がる家賃にもらえない礼金…。リフォーム費用、広告料の増大…。これらの費用を先払いすれば、実際に家賃として収入となるのは、半年先ということになるのが現実ではないでしょうか。 そう考えれば少しでも長く入居していただくことが、最良の空室対策ということも言えます。 所有されているマンションやアパートの近くに住んでいれば、入居者の方と顔を会わせコミュニケーションを取り、不満を察知したり、退去の意思を事前に確認できたりすることもできますが、本業があったり、遠くに住んでいる場合はそうも行きません。 では、どうすれば… ある地方都市の管理会社は、ワンルームマンションにお住まいの方に入居2年後の初更新時の3ヶ月前に「USJにペアでご招待!」、更新の3ヶ月後にお渡しすることで、実際の平均入居期間を延ばされたところもあります。(2度目の更新時はTDLだそうです。3度目はまだ決めていないそうですが…) やはり、やってみる、動いてみることは大切ですね。

退去時の問題事を起こさない為に

入居時に賃貸人・賃借人で双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを
作成しておく事が退去時にもトラブルが起こらない一つの手段になります。

 

退去時に修繕費用をめぐってのトラブルは皆さんもよくお聞きになると思います。

そこで、賃貸人・賃借人双方が立ち会いを行いチェックリストを使用するのが効果的になります。

その際にカメラを使って事細かく入居時の状況を把握できるようにしておきましょう。
トラブルを避けるために大変有効な方法になります。

 

このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが
明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

 

このような手続きが面倒と感じる方は管理会社に依頼をすることも一つの方法だと思います。

不動産の贈与を行う際にいくらかかる?

①受贈者に贈与税が課税されます。暦年贈与であれば基礎控除110万円です。これ以上の金額であれば税金がかかります。なお、金額は路線価での評価になります。

②登記の際には、司法書士の手数料と共に登録免許税がかかります。なお、登録免許税は当該物件の固定資産税評価額(贈与した持分だけ)の2%です。

③受贈者に対して不動産取得税がかかります。この金額は②と同様に固定資産税評価額(②に同じ)に対して3%(住宅及び一定の住宅用土地の取得)

税金は状況や用途によって個別となりますので、詳しい内容は税理士の先生にご相談下さい。
※平成22年度税制改正対応

【豆知識】
 贈与税とは、個人から現金や不動産など価値のあるものをもらった時にかかる税金です。また、実際の価値よりも著しく低額で財産を譲り受けたり、債務を免除してもらったときにも贈与税は適用されます。個人から年間110万円(基礎控除額)を超える財産をもらったときには贈与税がかかります。贈与税は贈与によってもらったすべての財産にかかります。この財産には、現金、預貯金、有価証券、土地、家屋、貸付金、営業権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるものすべてが含まれます。

「物納」の準備

Q.財産のほとんどが土地のため、相続が起こったとき相続税は土地で物納したいと考えています。
 事前に準備しなければならないことはありませんか?

A.ポイント解説
 1.物納を認めてもらうには条件がある。
→相続税は金銭納付が原則です。金銭で納付することが困難な場合に限って延納が認められ、延納によっても納付することが困難な場合に限って、物納が認められることに留意してください。
 2.申告期限までに申請手続が必要。
→申請手続は申告期限までに事前に税務署と協議しておかないと申請しても却下されることもあります。できるだけ相続開始までに物納の障害になるような条件は取り除いておきましょう。
 3.共有財産を単独所有にする、権利関係を整理しておくなど手を打っておく。
→被相続人となる人と相続人になる人との共有になっている土地は、原則として物納対象となりません。もしそのような土地があれば事前に他の土地と交換するか、分筆するなど被相続人となる人の単独所有にしておくべきでしょう。
 4.物納の際に書類・条件不備の場合には、1年しか余裕がなく、その間利息がかかる。

※境界や実測はお金をかけてでも確定しておく
 隣地との境界や実測については、測量費用や隣地との交渉など時間と費用がかかります。いずれ負担しなければならない費用なら相続開始前に整理しておけば、その費用に相続税がかからずに済みます。また、古くからのいきさつを知り、近隣の方との人間関係も濃い高齢の方が交渉しやすいということもありますので、相続開始前に境界の確定をしておくことは、有意義です。


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