1月セミナーのまとめ

1月セミナーのまとめ
第一部 「時間貸し駐車場導入による不動産有効活用」
株式会社 コインパーク 大阪支店
宮崎 克彦氏
1.駐車場市場の概況
①全国市場規模
2006年道路交通法改正により駐車場市場は2006年から2014年までで約1.7倍に成長(3,600億円市場に成長)。
②駐車場箇所数及び車室数
2008年には34,830箇所、387,350車室だったのが、2013年には、47,000箇所、500,000車室。
③大阪市における市場規模
大阪市の市場規模は、全国売上シェアの約12%、売上350~400億とされている(年率3~5%の伸び)。時間貸し駐車場は供給不足のエリアが未だ顕在している。
2.ビジネススキーム
①スキーム内容
土地オーナーから駐車場用地を㈱コインパークが借地し、土地オーナーへ土地賃料を支払う。
㈱コインパークが利用者に時間貸駐車場として貸し出す。
→土地、空きスベースの有効活用、月極駐車場からの転用
②㈱コインパークのシステム
事業資金不要(オーナーの費用負担なし)、オーナー本位(地上権、借地権、営業権等の一切の権利が発生しない)、確実な収益性(市場性に応じて、相場賃料以上の上乗せ)
第二部 「賃貸住宅におけるバリアフリー・ユニバーサルデザイン」
株式会社 オリテクト
折戸 智弥氏
1.バリアフリーの考え方
①ユニバーサルデザインとバリアフリー
ユニバーサルデザインは、「全ての人のためのデザイン」を意味し、年齢や障がいの有無にかかわらず、多くの人が利用可能であるデザインである。バリアフリーとは、特定の人が快適に生活できるように、後からバリアをなくすことである。
②バリアフリーの考え方
つまり、ユニバーサルデザインは、 バリアフリーと異なり、始めから全ての人が利用可能となるよう対象者を限定せず、デザインすることである。一方、バリアフリーは、それを継続して行っていくことで、ユニバーサルデザインに近づいていけるという段階的手段。ユニバーサルデザインが理想ではあるが、費用や時間がかかるため、まずは適切なバリアフリーを行っていくことが大切。
2.高齢者を対象したバリアフリー
①基本的なバリアフリー
段差解消(7万円/6帖)、手すり取付(5~15万円)、足元照明設置(1~2万円/1箇所)、床滑り防止(25~40万円/6帖)、引き戸変更(4~10万円)
②水廻りのバリアフリー
浴室段差解消(10~28万円)、半埋込式浴槽(50~80万円)、浴室床材変更(6~21万円)

第55回定例セミナー

“築古物件!美容整形術!「安く直して直ぐ入居」”。

今回はこのような興味深いお話を株式会社カラーズバリュー代表取締役大熊重之氏よりご紹介していただきます。
“最新の築古物件再生術”築古賃貸住宅を仕入から・リフォーム・客付までお話しします。
本業の製造業で培われたノウハウを用いて、これまでとは一味違うリノベーションのコツをご披露いただきます。
ご期待ください。

講師紹介:

大熊  重之氏
金属塗装、樹脂塗装、焼付塗装、電着塗装、特殊塗装、デザイン塗装などを手掛ける塗装のスペシャリスト。
既存の不動産を付加価値のあるデザイン性の高い物件にリーズナブルなコストでリノベーションを行っている。

※下記のファイルをダウンロードのうえ、FAXで承ります。

第56回定例セミナー

ご質問等がございましたら
大阪不動産賃貸業協同組合 TEL 06-6536-2203
までお気軽にご連絡ください。

 

第51回定例セミナーまとめ

 

「弁護士が教えるトラブルにならないポイント」

 

 

服部正弘弁護士法律事務所
服部正弘弁護士

 

 

今回は、弁護士の服部氏に、賃貸不動産における賃貸借契約のトラブル事例とその対処法について、
契約締結時・契約継続時・契約終了時に局面を分けて、実務的な観点からお話して頂きました。
1.契約締結時にしておくべきこと
①賃料不払時に給与債権を差押えるため、通常、契約書に賃借人の勤務先を書いて頂きますが、
勤務先が変更になった場合においても当然差押えを可能とするため、契約書の特記事項欄に
勤務先変更の届出義務を明記して下さい。
②連帯保証人を入れる際には、その連帯保証人の意思確認が必須です。保証人欄の筆跡に注意し、
仲介業者への確認や連帯保証人へ直接確認をしましょう。
※判例上、連帯保証人の契約は賃貸借契約の更新後も継続するとされています。
ただし、保証期間の定めがない場合、保証契約経過後に相当な期間が経過している場合、
賃借人の視力が悪化した場合等は保証人の責任が終了してしまいます。
敷引特約も設定しておくべきです。敷引とは、敷金を返す時に差し引いて返さない部分のことです。
つまり、敷金から原状回復部分を差引いた後、更に敷引部分を差引きます。
敷引特約は無効の判決が相次いでいますが、昨今では、有効の判決も出ています。
その前提として、敷引額が不当に高くないこと、賃借期間が相当経過していること、十分説明していること、が必要です。
2.契約継続時
契約継続中に、賃料不払いがあった場合に、問題解決するためには、まず目標を決めて下さい。
退去して頂くのか、そのまま継続して居住して頂くのか、ということです。
継続して頂きたい場合は、早い段階で催促し、猶予期間を長めに設定します。
支払資金準備期間を長く取るためです。逆に、退去して頂きたい場合は、催促はギリギリに、猶予期間は短めに設定します。
不払いが3ヶ月間継続すれば、退去して頂くことが可能となります。判例上も、3ヶ月でOKとなっています。
つまり、3ヶ月間不払いになるよう誘導するのです。
また、解除をしたい場合には、催告状(督促状)にも、工夫が必要でしょう。
例えば、2ヶ月間の不払いがあった場合に、
“家賃を2ヶ月払って頂いておりません。速やかにお支払下さい。払って頂けなければ契約を解除します。”
と書いたとします。これでは、不十分です。なぜなら、「速やかに」では、いつまでに支払えば良いのかが不明確です。
また、「払って頂けなければ契約を解除します」では、契約解除の意思表示をもう一度賃借人にしなくてはなりません
つまり、理想的な催告状は、
“○月○日までにお支払い下さい。 さもなくば、○月○日を経過後、自動的に契約を解除したものとします。”
という内容のものでしょう。
3.契約終了時
ペット不可の契約にもかかわらず、内密にペットを飼っていた賃借人に対しては、
用法違反であるため、ペットによる汚損等の原状回復費用を請求できますが、
ペット可であった場合は、通常の経年劣化に含まれると解されるため請求できません
※もし、興味がある方は当組合までご連絡いただければセミナーのDVDを貸し出しいたしておりますので遠慮なくお申し出ください。

 

女性目線へ

不動産オーナーさんは圧倒的に男性が多い状況にあると思います。その結果、不動産管理・部屋の間取り等の選択権はどうしても男性目線で決定してしまいます。

しかし、部屋を選ぶ主導権があるのは、学生であれば母親で、社会人の男性は恋人と来店されることが多く、単身赴任の男性の方は奥さんが一押ししてくれるという場面をよく見かけます。

そういったことを踏まえますと選ぶ主導権は女性にあるということに気が付くとともに、それなのにも関わらず男性目線で不動産を運営しているという矛盾が発生しています。

今後は男性目線ではなく、女性目線を取り入れる必要があります。感性の豊かな部屋作りを行なう上で、感性の高さ・理想を見る目が高い女性の目線を取り入れることで、住む人の目線に立ち、良い町を作っていく、街の入居率を上げるという心構えが必要だと思います。

リフォームが先か部屋付が先か・・・?

あるオーナー様から、お部屋の事で相談を受けました。
空室が付かないと言う内容でしたが、事情を伺うと空室のお部屋は退去時のまま放置されており、直ぐに入居できる状態ではありませんでした。

 理由は年数が経っており設備等傷みが酷く、リフォーム費用が高額になってしまいすぐに施工するのは厳しいので、入居者が確定してから着工したいと考えておられました。

 しかし、実際に借りる人の立場になり考えると、間取りは変わらなくとも、大幅に変わる可能性がありイメージが出来ない。いくらリフォームをするとはいえ、退去後のお部屋を案内されたら部屋を見ただけでは、良い印象は持たないと思います。
これではここに決めた!と感じるお客様も少なくなってしまうんではないでしょうか。

 やはり、一つモデルルームを造りイメージが出来るようにし申込を頂く形を取るなど、待っているのではく、自ら動いていかなければなかなか入居に繋がるのは難しいのではないでしょうか。

しかし、金銭的につらい部分も確かにあります。

 はたして、リフォームを先に行うか、入居者が確定するのを待つのが先かどちらがよいのでしょうか・・・?

強制退去を和解退去に

ある管理会社からの話で、悪臭が酷くクレームが続いた入居者の話です。

夏場に臭いが酷いとクレームが入りました。
現場に行き確認すると、やはり臭いが酷く、隣の入居者の方が退去しますと解約の連絡が入り、大きな問題となりました。

 

さっそく、クレームの原因となっている入居者の方と面談し何度も常識的なお話を伝えましたが、まったく改善が見られず退去して頂く事になりました。
しかし、退去前の最終的な段階となり、金銭的な面で難色を示されました。
転居先を探すのにも仲介手数料・その他事務手数料等費用がかかってしまいます。

 

そこで、管理会社側が他の物件を探し、初期費用も転居先の管理会社と交渉の末、引越し代のみで退去して頂く事で納得されました。
次の管理会社にも迷惑をかけかねないので、今までの行動を振り返って頂き、改心するよう話をしました。

 

強制退去にしてしまえば揉めてしまい、後味が良くないと思います。
このように出来るならば穏便に済む方法を考え、他の入居者の方が快適に暮らせる方法を見つけ出すのが管理会社の勤めかと感じました。
出来れば三方善しになるよう出来る限りの努力をするべきではないでしょうか。

入居者特典

現在、各オーナー様や管理会社さんは、入居促進の為に様々な工夫を凝らしています。

例えば、ご入居して頂くとお部屋に日用品等のプレゼントを用意したり、オーナー様からの直筆のメッセージカードを置いておいたり、小さいことかもしれませんがすこしでも他との違いを出そうと日々考えているそうです。

プレゼントと言っても、高価なものではくトイレットペーパーや区や市の指定ゴミ袋・洗剤等、入居してすぐに必要になる物や、常にあったらいいなと思う物を選んでプレゼントしているそうです。

 

また、直筆のメッセージ等も印象に残り評判が良いと伺いました。(やり過ぎると逆効果になることもあるそうです・・・)

あるオーナー様は、家賃の未納が多く困っていたそうですが、家賃を振込んで頂いたら「毎月ご入金頂きありがとうございます」という様な内容の直筆メッセージを送る様にした所、未納が無くなったと伺った事もあります。

 

オーナー様からの気持ちということで、親近感が沸き少し綺麗にマンションを使おう等と思ったりするんではないでしょうか。

 

空室対策の一環として、長く住んで頂くという事につながるかと感じました。

家賃滞納者が逃走!?

とある弁護士の方から伺った話です。
あるマンションの入居者様が家賃滞納し、逃走したとの相談を受けられました。

部屋には荷物がそのまま残っていて、捨てるにも捨てれない。
鍵を開けて勝手に部屋に入って良いのか等、法律的に際どい部分がいまいち分からなくて相談されたそうです。

最終的に、この事件に関しましては、弁護士の協力により無事に滞納分の家賃も回収し、荷物も問題なく撤去出来たそうです。
弁護士に頼むには着手金や報酬等の費用がかかりますが、やはりプロに相談することは大切なことだと思います。
また、不動産の管理会社も弁護士と顧問契約を締結しているところも多いので、管理会社へ相談してみるのも一つの選択肢になるかと思います。

 

お困り事がございましたら、お気軽に組合の方まで連絡下さい。

遺言書は保険のひとつ

遺言書は、相続人に財産を指定出来るものです。

遺言書の費用は財産によりますが、30万円~50万円ぐらいかかります。

 しかし、万が一相続が発生した後に相続人の間で遺産分割が上手くまとまならい場合は、法定相続分で相続税を計算します。

未分割で相続申告を行う場合には、相続税を減額する特例が使えない事があります。
3年以内に遺産分割が決まらなければ、その後に遺産分割が決まっても特例を使って申告は出来ません。
遺産分割がまとまらない場合の損失は、財産が大きければ大きい程、損失も大きくなります。

また、亡くなった方にとって、自分の相続人が自分の財産で揉めるのは好ましくありません。

遺言書を作成したとしても、相続人全員が遺産分割の内容に納得すれば、遺言書の内容とおりに遺産分割する必要はありません。

万が一、揉めた際の保険としての遺言書作成をお勧めします。

土地の取得にかかる税金とは?~不動産取得税 編~

土地の購入又は贈与を受け、所有権移転登記を済ませると半年後~1年後に
納税通知書が届き、都道府県に納税することとなります。

不動産取得税は土地の固定資産税評価額の3%となります。

不動産取得税は土地や建物を購入する資金力のある人なら、
これぐらいの税金は払えるだろうという考えの設置されたものです。

3%と言えど土地の評価額は高額なもの・・・
不動産取得税だけでも相当な負担となってしまいます。

しかし、不動産取得税には減額処置があります。

①平成24年3月31日までに取得した宅地、宅地比準土地については
  評価額の1/2の額に税率をかけた金額が不動産取得税となります。

②土地を購入後3年以内に「特例適用住宅」を新築したときは、
  不動産取得税の減額をすることができます。

税金は状況や用途によって個別となりますので、詳しい内容は税理士の先生にご相談下さい。
※平成22年度税制改正対応

【用語解説】
「特例適用住宅」
住宅の床面積(共同住宅等にあっては、一戸当たりの床面積)が50m2(賃貸アパート等の場合は40m2)以上240m2以下のものをいいます。


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