第55回定例セミナー

“築古物件!美容整形術!「安く直して直ぐ入居」”。

今回はこのような興味深いお話を株式会社カラーズバリュー代表取締役大熊重之氏よりご紹介していただきます。
“最新の築古物件再生術”築古賃貸住宅を仕入から・リフォーム・客付までお話しします。
本業の製造業で培われたノウハウを用いて、これまでとは一味違うリノベーションのコツをご披露いただきます。
ご期待ください。

講師紹介:

大熊  重之氏
金属塗装、樹脂塗装、焼付塗装、電着塗装、特殊塗装、デザイン塗装などを手掛ける塗装のスペシャリスト。
既存の不動産を付加価値のあるデザイン性の高い物件にリーズナブルなコストでリノベーションを行っている。

※下記のファイルをダウンロードのうえ、FAXで承ります。

第56回定例セミナー

ご質問等がございましたら
大阪不動産賃貸業協同組合 TEL 06-6536-2203
までお気軽にご連絡ください。

 

リフォームが先か部屋付が先か・・・?

あるオーナー様から、お部屋の事で相談を受けました。
空室が付かないと言う内容でしたが、事情を伺うと空室のお部屋は退去時のまま放置されており、直ぐに入居できる状態ではありませんでした。

 理由は年数が経っており設備等傷みが酷く、リフォーム費用が高額になってしまいすぐに施工するのは厳しいので、入居者が確定してから着工したいと考えておられました。

 しかし、実際に借りる人の立場になり考えると、間取りは変わらなくとも、大幅に変わる可能性がありイメージが出来ない。いくらリフォームをするとはいえ、退去後のお部屋を案内されたら部屋を見ただけでは、良い印象は持たないと思います。
これではここに決めた!と感じるお客様も少なくなってしまうんではないでしょうか。

 やはり、一つモデルルームを造りイメージが出来るようにし申込を頂く形を取るなど、待っているのではく、自ら動いていかなければなかなか入居に繋がるのは難しいのではないでしょうか。

しかし、金銭的につらい部分も確かにあります。

 はたして、リフォームを先に行うか、入居者が確定するのを待つのが先かどちらがよいのでしょうか・・・?

入居者特典

現在、各オーナー様や管理会社さんは、入居促進の為に様々な工夫を凝らしています。

例えば、ご入居して頂くとお部屋に日用品等のプレゼントを用意したり、オーナー様からの直筆のメッセージカードを置いておいたり、小さいことかもしれませんがすこしでも他との違いを出そうと日々考えているそうです。

プレゼントと言っても、高価なものではくトイレットペーパーや区や市の指定ゴミ袋・洗剤等、入居してすぐに必要になる物や、常にあったらいいなと思う物を選んでプレゼントしているそうです。

 

また、直筆のメッセージ等も印象に残り評判が良いと伺いました。(やり過ぎると逆効果になることもあるそうです・・・)

あるオーナー様は、家賃の未納が多く困っていたそうですが、家賃を振込んで頂いたら「毎月ご入金頂きありがとうございます」という様な内容の直筆メッセージを送る様にした所、未納が無くなったと伺った事もあります。

 

オーナー様からの気持ちということで、親近感が沸き少し綺麗にマンションを使おう等と思ったりするんではないでしょうか。

 

空室対策の一環として、長く住んで頂くという事につながるかと感じました。

仲介業者さんとの関係について

現在数ある中で、オーナー様にとって良い不動産会社とはどの様な会社でしょうか?
物件をすぐに決めてくれる。

しかし、中々入居に繋げることは難しい時代です。
では、どうすれば物件を決めてくれる不動産会社を作れるかということになります。

答えは、仲介業者さんと良い関係を築く事です。

オーナー様自身が何回も何回も足を運び、オリジナルの物件資料を持っていったり、夏場で有れば栄養ドリンク等の差し入れを持って行くなどして、実際にオーナー様も動かなければ仲介会社との信頼・友好関係は中々築けません。しかし、信頼関係が出来てしまえば、95%以上の入居率を保っているマンションは多く存在致します。

このような一連の流れが苦にならないオーナー様だと今後問題なく、仲介業者さんと良い関係を築く事が出来、入居に繋がると思います。

 

一連の流れが苦手な方、時間が無い方は沢山いらっしゃるかと思います。
そういった場合には、不動産管理会社に任せることも一つだと思います。

なぜなら管理会社によっては、仲介業者様を回る事を専門にしている部署も御座います。
そこの管理会社なら今までに培った信頼等が有りスムーズに話が進む事も多くあります。

管理会社を選定する中で、業者営業を中心に行っている部署が有るのかを確認するのも一つだと思います。

長期入居が一番の空室対策

人口が増えない中、空室は増える一方…。入居付けはしていきたいが、下がる家賃にもらえない礼金…。リフォーム費用、広告料の増大…。これらの費用を先払いすれば、実際に家賃として収入となるのは、半年先ということになるのが現実ではないでしょうか。 そう考えれば少しでも長く入居していただくことが、最良の空室対策ということも言えます。 所有されているマンションやアパートの近くに住んでいれば、入居者の方と顔を会わせコミュニケーションを取り、不満を察知したり、退去の意思を事前に確認できたりすることもできますが、本業があったり、遠くに住んでいる場合はそうも行きません。 では、どうすれば… ある地方都市の管理会社は、ワンルームマンションにお住まいの方に入居2年後の初更新時の3ヶ月前に「USJにペアでご招待!」、更新の3ヶ月後にお渡しすることで、実際の平均入居期間を延ばされたところもあります。(2度目の更新時はTDLだそうです。3度目はまだ決めていないそうですが…) やはり、やってみる、動いてみることは大切ですね。


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