第51回定例セミナーまとめ

 

「弁護士が教えるトラブルにならないポイント」

 

 

服部正弘弁護士法律事務所
服部正弘弁護士

 

 

今回は、弁護士の服部氏に、賃貸不動産における賃貸借契約のトラブル事例とその対処法について、
契約締結時・契約継続時・契約終了時に局面を分けて、実務的な観点からお話して頂きました。
1.契約締結時にしておくべきこと
①賃料不払時に給与債権を差押えるため、通常、契約書に賃借人の勤務先を書いて頂きますが、
勤務先が変更になった場合においても当然差押えを可能とするため、契約書の特記事項欄に
勤務先変更の届出義務を明記して下さい。
②連帯保証人を入れる際には、その連帯保証人の意思確認が必須です。保証人欄の筆跡に注意し、
仲介業者への確認や連帯保証人へ直接確認をしましょう。
※判例上、連帯保証人の契約は賃貸借契約の更新後も継続するとされています。
ただし、保証期間の定めがない場合、保証契約経過後に相当な期間が経過している場合、
賃借人の視力が悪化した場合等は保証人の責任が終了してしまいます。
敷引特約も設定しておくべきです。敷引とは、敷金を返す時に差し引いて返さない部分のことです。
つまり、敷金から原状回復部分を差引いた後、更に敷引部分を差引きます。
敷引特約は無効の判決が相次いでいますが、昨今では、有効の判決も出ています。
その前提として、敷引額が不当に高くないこと、賃借期間が相当経過していること、十分説明していること、が必要です。
2.契約継続時
契約継続中に、賃料不払いがあった場合に、問題解決するためには、まず目標を決めて下さい。
退去して頂くのか、そのまま継続して居住して頂くのか、ということです。
継続して頂きたい場合は、早い段階で催促し、猶予期間を長めに設定します。
支払資金準備期間を長く取るためです。逆に、退去して頂きたい場合は、催促はギリギリに、猶予期間は短めに設定します。
不払いが3ヶ月間継続すれば、退去して頂くことが可能となります。判例上も、3ヶ月でOKとなっています。
つまり、3ヶ月間不払いになるよう誘導するのです。
また、解除をしたい場合には、催告状(督促状)にも、工夫が必要でしょう。
例えば、2ヶ月間の不払いがあった場合に、
“家賃を2ヶ月払って頂いておりません。速やかにお支払下さい。払って頂けなければ契約を解除します。”
と書いたとします。これでは、不十分です。なぜなら、「速やかに」では、いつまでに支払えば良いのかが不明確です。
また、「払って頂けなければ契約を解除します」では、契約解除の意思表示をもう一度賃借人にしなくてはなりません
つまり、理想的な催告状は、
“○月○日までにお支払い下さい。 さもなくば、○月○日を経過後、自動的に契約を解除したものとします。”
という内容のものでしょう。
3.契約終了時
ペット不可の契約にもかかわらず、内密にペットを飼っていた賃借人に対しては、
用法違反であるため、ペットによる汚損等の原状回復費用を請求できますが、
ペット可であった場合は、通常の経年劣化に含まれると解されるため請求できません
※もし、興味がある方は当組合までご連絡いただければセミナーのDVDを貸し出しいたしておりますので遠慮なくお申し出ください。

 

強制退去を和解退去に

ある管理会社からの話で、悪臭が酷くクレームが続いた入居者の話です。

夏場に臭いが酷いとクレームが入りました。
現場に行き確認すると、やはり臭いが酷く、隣の入居者の方が退去しますと解約の連絡が入り、大きな問題となりました。

 

さっそく、クレームの原因となっている入居者の方と面談し何度も常識的なお話を伝えましたが、まったく改善が見られず退去して頂く事になりました。
しかし、退去前の最終的な段階となり、金銭的な面で難色を示されました。
転居先を探すのにも仲介手数料・その他事務手数料等費用がかかってしまいます。

 

そこで、管理会社側が他の物件を探し、初期費用も転居先の管理会社と交渉の末、引越し代のみで退去して頂く事で納得されました。
次の管理会社にも迷惑をかけかねないので、今までの行動を振り返って頂き、改心するよう話をしました。

 

強制退去にしてしまえば揉めてしまい、後味が良くないと思います。
このように出来るならば穏便に済む方法を考え、他の入居者の方が快適に暮らせる方法を見つけ出すのが管理会社の勤めかと感じました。
出来れば三方善しになるよう出来る限りの努力をするべきではないでしょうか。

家賃滞納者が逃走!?

とある弁護士の方から伺った話です。
あるマンションの入居者様が家賃滞納し、逃走したとの相談を受けられました。

部屋には荷物がそのまま残っていて、捨てるにも捨てれない。
鍵を開けて勝手に部屋に入って良いのか等、法律的に際どい部分がいまいち分からなくて相談されたそうです。

最終的に、この事件に関しましては、弁護士の協力により無事に滞納分の家賃も回収し、荷物も問題なく撤去出来たそうです。
弁護士に頼むには着手金や報酬等の費用がかかりますが、やはりプロに相談することは大切なことだと思います。
また、不動産の管理会社も弁護士と顧問契約を締結しているところも多いので、管理会社へ相談してみるのも一つの選択肢になるかと思います。

 

お困り事がございましたら、お気軽に組合の方まで連絡下さい。

オーナー様の悩み

賃貸マンションを経営されているオーナーさんの悩みで、夜中のクレーム対応が大変だと仰っているオーナー様の声を非常に多く聞きます。
その中でも特にお困りになのが、緊急性を要する水漏れ事故があります。
水漏れの中には配管からの水漏れ(給水)、雨漏り、上階の方からの洗濯水等の水漏れ(排水)と色々有りますが、どちらにしろすぐに対応しなければいけません。
昼間の対応で有れば、各業者に依頼をすれは終わりなのですが、夜中になると動いてくれる業者は少なく、費用も割増になってしまいます。

出来れば翌日の対応で納得してもらえないかと考えるのではないでしょうか?
しかし、入居者様の不満が増える等、気になる事が多々あるかと思います。
こんな時にどうすれば良いのでしょうか。

方法は大きく分けて二つあります。  

一つは、24時間受け付け対応している管理会社等に任せてみるというのがあります。

もうひとつはオーナーさんは入居者さんと密な関係を築く事が一つになります。
良好な関係ならば、分かってくれる入居者さんも多くなると思います。
やはりオーナーさんが管理を行うのでしたら入居者さんとの信頼関係が一番という事になります。

住まわせてあげている。ではなく、住んで頂いているという気持ちが大事なのだなとこの時感じました。
もし、入居者の方と繋がりを持つのが苦手等ありましたら、組合の方まで・・・

退去時の問題事を起こさない為に

入居時に賃貸人・賃借人で双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを
作成しておく事が退去時にもトラブルが起こらない一つの手段になります。

 

退去時に修繕費用をめぐってのトラブルは皆さんもよくお聞きになると思います。

そこで、賃貸人・賃借人双方が立ち会いを行いチェックリストを使用するのが効果的になります。

その際にカメラを使って事細かく入居時の状況を把握できるようにしておきましょう。
トラブルを避けるために大変有効な方法になります。

 

このような対応をしておけば、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが
明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

 

このような手続きが面倒と感じる方は管理会社に依頼をすることも一つの方法だと思います。

小さな相談事

家主様訪問時、家主様宅にお邪魔していたところ、些細な事ではありますが、大変喜ばれた事がありました。

 

電球の交換や、水道パッキンの交換等小さいことではありますが、相談事は可能な限り、真心を込めて受けさせて頂いております。

 

こんな事もありました。

ご自宅の応接間の床がへこんでいた事があり、ご相談をお受けしました。
一級建築士と一緒に床下に潜り、床下を確認し、一番必要な対処、工事を家主様の立場に立って考え、提案させて頂きました。

 

どんな小さな相談事でも良いので、組合にも頼って頂けるよう、より良いサービスを提供出来るように心がけますので、今後とも宜しくお願い致します。

安否確認

毎月の賃料の支払いが滞っている場合や、マンション等に不具合が生じ連絡を取ろうとしても、
電話にも出ない、部屋へ直接訪問しても出てこられない等、経験が有る方もいらっしゃるかと思います。

長期間に渡り、連絡が付かないとどうしても嫌な事が頭に浮かんでしまいますよね。

こちらが心配と思い、勝手に鍵を開けて部屋に入ると・・・。不法侵入!

そこで、「安否確認」という方法があります。

警察官に立ち会ってもらい、その名の通り、入居者の安否を確認する事です。

 

↓↓↓安否確認の流れ↓↓↓

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