第54回定例セミナー

相続・事業承継セミナー
~地主様、家主様必見!!~

相続税の基礎控除引下げ、所得税の最高税率引上げ、そして消費税増税・・・・
この大増税時代に悩みを持たれている方も多いのではないでしょうか。
そのような方に必見のセミナーです。
改正相続税法にかかる相続税・贈与税の重要ポイントを分かりやすく解説します。

講師紹介:
税理士法人日本経営
代表税理士 坂梨 雅美
資産家、中小企業、医療法人とジャンルを
問わず、多数の相続税申告及び相続対策の
実績を持つ。また資産税に特化した税理士
として多くのセミナー講師を務める。

1月セミナーのまとめ

1月セミナーのまとめ
第一部 「時間貸し駐車場導入による不動産有効活用」
株式会社 コインパーク 大阪支店
宮崎 克彦氏
1.駐車場市場の概況
①全国市場規模
2006年道路交通法改正により駐車場市場は2006年から2014年までで約1.7倍に成長(3,600億円市場に成長)。
②駐車場箇所数及び車室数
2008年には34,830箇所、387,350車室だったのが、2013年には、47,000箇所、500,000車室。
③大阪市における市場規模
大阪市の市場規模は、全国売上シェアの約12%、売上350~400億とされている(年率3~5%の伸び)。時間貸し駐車場は供給不足のエリアが未だ顕在している。
2.ビジネススキーム
①スキーム内容
土地オーナーから駐車場用地を㈱コインパークが借地し、土地オーナーへ土地賃料を支払う。
㈱コインパークが利用者に時間貸駐車場として貸し出す。
→土地、空きスベースの有効活用、月極駐車場からの転用
②㈱コインパークのシステム
事業資金不要(オーナーの費用負担なし)、オーナー本位(地上権、借地権、営業権等の一切の権利が発生しない)、確実な収益性(市場性に応じて、相場賃料以上の上乗せ)
第二部 「賃貸住宅におけるバリアフリー・ユニバーサルデザイン」
株式会社 オリテクト
折戸 智弥氏
1.バリアフリーの考え方
①ユニバーサルデザインとバリアフリー
ユニバーサルデザインは、「全ての人のためのデザイン」を意味し、年齢や障がいの有無にかかわらず、多くの人が利用可能であるデザインである。バリアフリーとは、特定の人が快適に生活できるように、後からバリアをなくすことである。
②バリアフリーの考え方
つまり、ユニバーサルデザインは、 バリアフリーと異なり、始めから全ての人が利用可能となるよう対象者を限定せず、デザインすることである。一方、バリアフリーは、それを継続して行っていくことで、ユニバーサルデザインに近づいていけるという段階的手段。ユニバーサルデザインが理想ではあるが、費用や時間がかかるため、まずは適切なバリアフリーを行っていくことが大切。
2.高齢者を対象したバリアフリー
①基本的なバリアフリー
段差解消(7万円/6帖)、手すり取付(5~15万円)、足元照明設置(1~2万円/1箇所)、床滑り防止(25~40万円/6帖)、引き戸変更(4~10万円)
②水廻りのバリアフリー
浴室段差解消(10~28万円)、半埋込式浴槽(50~80万円)、浴室床材変更(6~21万円)

第52回定例セミナー案内

第52回定例セミナー

「賃貸マンションバリューアップ講座」

講師 :

株式会社朝日リビング
村上 美穂氏
株式会社キューブ
エコ事業部 鈴木 啓太氏

 

日 時:平成25年12月18日(水) 18:30~20:00 (受付18:00より)

場 所:本町第2ビル 地下鉄堺筋本町駅 15番出口 徒歩1分

(大阪市中央区本町2-2-5本町第2ビル)

 

今回のセミナーでは、

第一部で株式会社朝日リビングの村上美穂氏に、

“従来のリフォーム工事と異なった女性目線での活用方法や対策”

をお話して頂き、

 

第二部で株式会社キューブの鈴木啓太氏に、

“太陽光発電導入メリット及び全量買取制度の概要”

をお話して頂きます。

セミナー当日は質疑のお時間も予定しておりますので、
この機会にお悩み事のご相談をされてはいかがでしょうか。

 

 

※下記のファイルをダウンロードのうえ、FAXで承ります。

第52回セミナー案内

ご質問等がございましたら
大阪不動産賃貸業協同組合 TEL 06-6536-2203
までお気軽にご連絡ください。

 

第51回定例セミナーまとめ

 

「弁護士が教えるトラブルにならないポイント」

 

 

服部正弘弁護士法律事務所
服部正弘弁護士

 

 

今回は、弁護士の服部氏に、賃貸不動産における賃貸借契約のトラブル事例とその対処法について、
契約締結時・契約継続時・契約終了時に局面を分けて、実務的な観点からお話して頂きました。
1.契約締結時にしておくべきこと
①賃料不払時に給与債権を差押えるため、通常、契約書に賃借人の勤務先を書いて頂きますが、
勤務先が変更になった場合においても当然差押えを可能とするため、契約書の特記事項欄に
勤務先変更の届出義務を明記して下さい。
②連帯保証人を入れる際には、その連帯保証人の意思確認が必須です。保証人欄の筆跡に注意し、
仲介業者への確認や連帯保証人へ直接確認をしましょう。
※判例上、連帯保証人の契約は賃貸借契約の更新後も継続するとされています。
ただし、保証期間の定めがない場合、保証契約経過後に相当な期間が経過している場合、
賃借人の視力が悪化した場合等は保証人の責任が終了してしまいます。
敷引特約も設定しておくべきです。敷引とは、敷金を返す時に差し引いて返さない部分のことです。
つまり、敷金から原状回復部分を差引いた後、更に敷引部分を差引きます。
敷引特約は無効の判決が相次いでいますが、昨今では、有効の判決も出ています。
その前提として、敷引額が不当に高くないこと、賃借期間が相当経過していること、十分説明していること、が必要です。
2.契約継続時
契約継続中に、賃料不払いがあった場合に、問題解決するためには、まず目標を決めて下さい。
退去して頂くのか、そのまま継続して居住して頂くのか、ということです。
継続して頂きたい場合は、早い段階で催促し、猶予期間を長めに設定します。
支払資金準備期間を長く取るためです。逆に、退去して頂きたい場合は、催促はギリギリに、猶予期間は短めに設定します。
不払いが3ヶ月間継続すれば、退去して頂くことが可能となります。判例上も、3ヶ月でOKとなっています。
つまり、3ヶ月間不払いになるよう誘導するのです。
また、解除をしたい場合には、催告状(督促状)にも、工夫が必要でしょう。
例えば、2ヶ月間の不払いがあった場合に、
“家賃を2ヶ月払って頂いておりません。速やかにお支払下さい。払って頂けなければ契約を解除します。”
と書いたとします。これでは、不十分です。なぜなら、「速やかに」では、いつまでに支払えば良いのかが不明確です。
また、「払って頂けなければ契約を解除します」では、契約解除の意思表示をもう一度賃借人にしなくてはなりません
つまり、理想的な催告状は、
“○月○日までにお支払い下さい。 さもなくば、○月○日を経過後、自動的に契約を解除したものとします。”
という内容のものでしょう。
3.契約終了時
ペット不可の契約にもかかわらず、内密にペットを飼っていた賃借人に対しては、
用法違反であるため、ペットによる汚損等の原状回復費用を請求できますが、
ペット可であった場合は、通常の経年劣化に含まれると解されるため請求できません
※もし、興味がある方は当組合までご連絡いただければセミナーのDVDを貸し出しいたしておりますので遠慮なくお申し出ください。

 

第50回定例セミナーまとめ

高齢者向け施設市場の拡大と今後の当社の出店計画について

講師: 株式会社ベネッセスタイルケア
小野田 道氏
今回は、株式会社ベネッセスタイルケアの小野田氏に
高齢者向け施設市場の動向やその背景、今後の不動産活用方法についてお話して頂きました。
1.高齢者市場について
今後30年間は、高齢者人口は増え続け、
75歳以上は2055年には現在の約1.8倍(4人に1人の割合)に達します。
また、単身高齢者世帯の増加や高齢者の核家族化が進み、
今後、単身や夫婦のみの高齢者世帯が2030年には現在の1.5倍になる見込みです。
2.介護市場の拡大
要介護認定者数は2000年から2010年までの間で2倍になり、
市場の拡大とともに、有料老人ホームが拡大しています。
また、都市部における急速な高齢化が進み、
大阪府においては増加率41%で第5位(2005~2015年)となっています。
一方で、西日本は首都圏と比較して全く整備が進んでいない現状があり、
逆に言えば、不動産活用の可能性は多いにあります。
入居者の70%はホーム3㎞圏内からの入居であり、
“入居するにあたって、重視する点は、環境の変化”というアンケート結果もあります。
つまり、入居者は立地を最優先事項として挙げているのです。
3.ベネッセスタイルケアの希望出店条件
オーナー様においては、
①土地や建物の有効活用、
②長期安定した資産運用、
③社会貢献、
この3点が希望としてあると思います。
ベネッセスタイルケアでは、
立地に適したシリーズを選定し、その建物を運営管理します。
契約条件として、
①20年間の一括借り上げ、
②契約期間中の家賃変動なし、
③中途解約時の違約金設定あり(借入金返済残高<違約金)、
この3点が特徴として、挙げられます。
※もし、興味がある方は当組合までご連絡いただければセミナーのDVDを貸し出しいたしておりますので遠慮なくお申し出ください。

 

第41回 定例セミナー

第41回定例セミナー

「実学 資産の組替え」

講師 :第一部 株式会社 アドミニ

営業部 副部長 濱田 浩一 氏

第二部 株式会社 エイ・ワン・アセット

代表取締役 江種 嘉之 氏

日 時:平成24年12月12日(水) 18:30~20:00 (受付18:00より)

場 所:本町第2ビル 地下鉄堺筋本町駅 16番出口 徒歩1分

(大阪市中央区本町2-2-5本町第2ビル)

 

第一部では、不良財産化している借地借家について、

実際に借地借家の整理を手掛けられている濱田様より整理の際のポイント・注意点などを解説いただきます。

 

第二部では、借地借家の整理で生まれた資金を有効に活用する方法として、

1億円以下の投資不動産の購入についてお話をいただきます。

当日は実際の投資不動産情報のご提供も予定しています。

奮ってご参加下さい。

 

※下記のファイルをダウンロードのうえ、FAXで承ります。

第41回 定例セミナー案内資料

ご質問等がございましたら
大阪不動産賃貸業協同組合 TEL 06-6536-2203
までお気軽にご連絡ください。

 

 

第40回 定例セミナー

第40回定例セミナー

「デザイナーズ戸建賃貸フル・プラス」

講師: 株式会社 フル・ゼネラル

代表取締役 湯淺 純一 氏

日 時:平成24年11月22日(木) 18:30~20:00 (受付18:00より)

場 所:本町第2ビル 地下鉄堺筋本町駅 16番出口 徒歩1分

(大阪市中央区本町2-2-5本町第2ビル)

遊休地を有効活用しませんか?

今回のセミナーでは事例を基に今話題の戸建賃貸経営のメリット・デメリットを

詳しくかつ分かりやすく説明していただけます。

奮ってご参加下さい。

※下記のファイルをダウンロードのうえ、FAXで承ります。

第40回 定例セミナー案内資料

ご質問等がございましたら
大阪不動産賃貸業協同組合 TEL 06-6536-2203
までお気軽にご連絡ください。

 

第24回定例セミナーが行われました!!

6月25日(土)に第24回定例セミナーを開催し、約30名のオーナー様が来られました。 

今回のテーマは東日本大震災の現状から、事前に出来る対策、地震保険の正しい知識の解説をして頂きました。

阪神淡路大震災を経験された方も多く、大変イメージしやすかった内容だったと思います。
 地震保険の加入率は関西では約二割との事です。阪神淡路大震災を経験している関西でも、思った以上に少ないものですね・・・
 また、火災保険や地震保険の内容は昔から更新を繰り返していて、今の時代に合っていない方も多いとか・・・。

 数年に一回は、現状の保険加入状況を確認して、万が一の時に慌てない準備をしておくべきですね。
近畿リスクマネジメントの今村先生曰く、見直しは気軽に対応して頂けるそうです。

ぜひ、皆様も一度保険の見直しをお勧め致します。

 


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